تعريف حق سرقفلى
از معاملات رايج معامله سرقفلى است ، و حقّ سرقفلى ، آن است كه مستأجر اختيار تخليه و واگذارى عين اجاره شده را به غير داشته باشد ، يا مالك اختيار زياد كردن مال الاجاره و گرفتن عين اجاره شده را از مستأجر نداشته باشد.
تحقق حق سرقفلى به حق الشرط
مسأله ۲۸۷۷ ـ صحّت اين معامله متوقف است بر ثبوت حقّى براى مستأجر ، و آن حق به اجاره كردن محلّ سكنى و محلّ كسب ، هرچند مدّت اجاره طولانى باشد ، يا كيفيّت كسب و كار يا شخصيّت مستأجر كه موجب ارزش و مرغوبيّت محلّ كار باشد حاصل نمى شود ، و هر چند از نظر عرف و قانون دولتى مستأجر را ذى حق بدانند ، اعتبار ندارد ، و بعد از انقضاى مدّت اجاره ، هر گونه تصرّف در عين اجاره شده بر مستأجر حرام و يد او بر آن عين و منافع عين ، يد عدوان و ضمان است ، و اجاره دادن آن عين فضولى و با اجازه نكردن مالك فاسد است.
و ثبوت حقّ شرعاً به وسيله شرطِ مشروع ممكن است ، مثل آن كه در ضمن عقد اجاره شرط شود ـ چه اين كه براى شرط موجر مبلغى دريافت كند يا نكند ـ كه پس از انقضاى مدّت اجاره ، آن محلّ را به او و يا به كسى كه او معيّن كند ، ـ و همچنين هر مستأجرى كه مستأجر قبلى او را معيّن مى نمايد ـ به همان مال الاجاره سابق اجاره دهد ، كه در اين صورت به مقتضاى حقّ الشرط ، هر مستأجر مى تواند سرقفلى گرفته و آن محلّ را واگذار كند ، و موجر به مقتضاى وجوب وفاى به شرط حقّ امتناع از اجاره دادن به مستأجر اوّل يا كسى كه او معيّن كرده ـ و يا هر مستأجرى كه مستأجر قبل او را معيّن كرده ـ نـدارد.
سرقفلى براى تخليه محل
مسأله ۲۸۷۸ ـ اگر در عقد اجاره شرط شده كه مستأجر با تجديد اجاره به مال الاجاره اوّل تا مدتى كه بخواهد مى تواند در آن محلّ بماند ، مستأجر مى تواند سرقفلى براى تخليه محلّ بگيرد ، هر چند موجر ملزم به اجاره دادن به دهنده سرقفلى نيست.
